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楼市又到重要窗口期

发布时间:2021-01-21 17:10:20 阅读: 来源:矿用通信电缆MHYBV厂家

楼市又到重要窗口期

去年市场  透支了未来需求  今年前两个月,中国指数研究院检测的43个重点城市中,有超过8成的城市成交量环比下跌,北京、上海、天津和杭州等重点城市跌幅在30%-60%不等。3月楼市是传统的“小阳春”,但今年并没有如期到来,而是延续着1-2月份的疲软走势。3月份前两周,光大证券重点监测的42个城市的成交量连续两周下跌,这是2009年以来,首次在3月份第二个整周成交出现环比下降。总体而言,市场疲软的氛围到目前为止没有明显的改观。  应当看到,当前这种疲软的市场走势,是去年四季度以来的回调的延续,主要原因是2013年市场快速上涨后的调整,具有必然性。在2012年高基数的基础上,全国商品住房成交量在2013年的增幅超过了20%。重点城市尽管新建商品住房成交增速为14%,但占总成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右,创2009年扩大内需以来的新高,上海二手房成交量甚至超过了2009年的水平。而且,重点城市新建商品住房和二手住房价格的同比增幅分别达到15%和30%左右。2013年市场“过旺”多少透支了未来的需求。在2013年底重点城市政策加码、按揭贷款紧缩一直延续到今年一季度、三四线城市楼市过剩风险影响等情况下,市场整体呈现调整氛围也就不奇怪了。  楼市降价从三四线城市蔓延到一二线城市,多为不实报道。三四线城市楼市降价潮,甚至是诸如近日所报道的秦皇岛楼市“6折甩卖潮”确有其事,未来出现类似现象的城市应该还会有。但是,一二线城市降价则仅为个别案例,除杭州因供应过大,引发郊区部分楼盘降价而不具有代表性(杭州市场一向波动比较大),报道的其他城市所出现降价现象,有的是策略性的尾盘销售,目的是为了回笼资金,毕竟区域性市场有季度销售任务的考核,考核的参照就是2013年一季度的成交规模;有的则是拿出少量(20-30套)房子做优惠以达到为开盘蓄客的目的,为未来销售做准备。  决定房价是否下降  有两个因素  从历史来看,决定房企是否降价的因素有两个,最关键的是是否存在资金链压力,库存是否存在消化压力也是一个因素。2013年,开发商到位资金同比增长近3成,销售回款占比近50%,整体来看不存在降价销售以缓解资金链的问题;从库存来看,根据中国指数研究院的监测,20个重点城市库存量消化周期在10个月左右,远低于2009年和2012年楼市两次调整时期的库存消化周期。值得注意的是,由于2012年以来楼市超预期回暖,特别是2013年的火爆更是超出预期,有的开发商市场策略(拿地、融资)偏激进,在调整期出现降价的现象并不奇怪。但总的来说,降价也仅仅是个别开发商、个别楼盘的市场行为,并不具有普遍性,也并非是开发商整体“以价换量”销售策略的应用,不值得过分炒作。  今年以来宏观经济数据较为“疲弱”,而前两个月楼市新开工同比下降27%,住宅新开工同比更是下降了30%,这可能会使得目前表现平稳的开发投资(占固定资产总投资的25%左右)在今年后续几个月出现回落,对于宏观经济走势的冲击不言而喻。今年“两会”上,管理层在政府工作报告中也指出,宏观政策走向将以“增长和就业不能越出下限”为基准,这意味着如果一季度经济数据之不理想超出管理层容忍界限,不排除楼市“分类调控”的政策在实施上的重点向防止楼市过剩风险和泡沫倾斜,相应在货币政策上也会出现微调。  从楼市走向来看,成交量在一季度继续低迷应该是大概率事件,全国楼市成交量增幅将在-1%左右,重点城市成交量将回落20%左右;价格将基本处于僵持的态势,三四线城市整体将继续低迷,甩卖现象将时有发生,一二线城市价格涨幅将回落。前两个月,全国土地成交金额下滑幅度大于土地成交面积下滑幅度,住宅成交金额下滑幅度也大于住宅成交面积下滑幅度,这意味着住宅用地价格和住宅价格都出现了下降的迹象(而不是趋势)。这种迹象是否会演化为趋势,目前来看还没有发生。  未来楼市  分化趋势明显  未来需要观察后续推盘情况和市场浓厚的观望氛围是否会在3月下旬和4月份改观。2012年以来,房地产新开工和拿地的恢复,会在今年逐步形成供应,这对于2013年末开始增长的库存来说是一个不小的压力,但主动权在开发商和地方政府手中。观望氛围在目前来看还没有缓解,而媒体不实的报道也有继续加重这种氛围的可能,但从部分楼盘降价效果来看,无论对于销售,还是对于消费者,都起到了很好的效果。也就是说,目前很难观察到供求关系趋势性的走势。  后续这种供求关系的演变,与按揭贷款收紧的问题是否能够缓解、4月份到期房地产企业融资(主要是信托)偿还对资金链的冲击有多大,以及一季度经济数据等驱动因素密切相关。因此,当前是楼市未来走向的一个重要的窗口期,不管是市场走向还是政策走向,都是如此。但总体而言,就今年来看,重点城市如果出现调整也是微幅的调整,三四线城市将在低位保持僵持的态势。未来,楼市分化的趋势会越来越明显,一线城市会重新步入上升的态势,三四线城市取决于新型城镇化推进的效果。

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